L’amministratore di condominio è considerato il “gestore della distribuzione idrica interna” e ha la responsabilità di garantire che l’acqua nei condomini sia salubre e conforme alla normativa vigente.

L’amministratore deve garantire la manutenzione degli impianti idrici condominiali, effettuare controlli periodici sulla qualità dell’acqua, predisporre misure preventive per evitare contaminazioni e informare tempestivamente i condòmini sulle azioni intraprese..

I batteri principali da monitorare sono:

• Escherichia coli (indicatore di contaminazione fecale)
• Enterococchi (resistenti e pericolosi per il tratto urinario)
• Clostridium perfringens (può indicare contaminazione da virus o parassiti)
• Legionella (responsabile della legionellosi, una grave infezione polmonare)

Non esiste un termine fisso nel decreto, ma si raccomanda di effettuare almeno un controllo annuale, con prelievi e analisi specifiche. Per impianti datati o in condomini di grandi dimensioni, i controlli possono essere più frequenti.

MAGGIORI INFORMAZIONI

Le sanzioni amministrative vanno da 5.000 a 30.000 euro se l’amministratore non effettua controlli adeguati, omette la manutenzione o non segnala anomalie. Inoltre, in caso di danni alla salute dei condòmini, può incorrere in responsabilità penali per lesioni colpose o omicidio colposo.

Deve attivare immediatamente una bonifica dell’impianto idrico, adottare misure di disinfezione e informare i condòmini. In caso di rischio elevato, può essere necessaria la chiusura temporanea dell’erogazione e l’intervento di tecnici specializzati.

Manutenzione regolare degli impianti

• Controllo della temperatura dell’acqua (min. 50°C per l’acqua calda)
• Pulizia e sanificazione periodica dei serbatoi
• Verifica dei materiali delle tubature
• Installazione di filtri dove necessario

Le analisi devono essere eseguite da laboratori accreditati secondo la norma ISO/IEC 17025, per garantire risultati affidabili e conformi alla normativa.

Sì, la Legionella può proliferare negli impianti idrici condominiali, soprattutto se l’acqua ristagna o la temperatura è inadeguata. Per prevenire il rischio, è necessario mantenere l’acqua calda sopra i 50°C, effettuare spurghi periodici e adottare controlli regolari.

• Registri di manutenzione e sanificazione
• Contratti con ditte specializzate
• Report delle analisi dell’acqua
• Verbali assembleari sulle decisioni prese
• Comunicazioni con i condomini e le autorità

Il punto di consegna, cioè il contatore condominiale, segna il passaggio della responsabilità dal gestore idropotabile (che garantisce la qualità dell’acqua fino a quel punto) all’amministratore di condominio (che deve garantire la qualità dell’acqua fino ai rubinetti degli utenti).

No, il Decreto 18/2023 considera prioritari ospedali, scuole, case di cura e altre strutture sensibili. Tuttavia, anche nei condomini è fondamentale effettuare controlli regolari per garantire la sicurezza dell’acqua.

Nei condomini con impianti datati è consigliato:

• Effettuare controlli più frequenti sull’acqua
• Sostituire tubature obsolete per evitare contaminazioni
• Verificare la presenza di piombo o materiali dannosi nelle tubazioni
• Assicurarsi che il serbatoio sia pulito e sanificato periodicamente

Il PSA è un documento obbligatorio per i gestori idropotabili, che analizza i rischi e le misure di prevenzione per garantire acqua potabile sicura. Nei condomini non è obbligatorio, ma l’amministratore può adottare un piano di gestione del rischio per dimostrare diligenza.

L’amministratore deve:

1. Verificare la segnalazione e raccogliere eventuali prove (foto, test dell’acqua, ecc.).
2. Coinvolgere una ditta specializzata per eseguire controlli.
3. Adottare misure correttive se emergono problemi di contaminazione.
4. Informare i condomini sugli interventi previsti.

Sì, l’amministratore può affidare la manutenzione a società specializzate. Tuttavia, rimane responsabile della vigilanza e dell’adozione di misure preventive, quindi deve assicurarsi che la ditta operi in conformità alle normative.

• Evitare ristagni d’acqua, facendo scorrere i rubinetti inutilizzati periodicamente.
• Mantenere l’acqua calda sopra i 50°C e quella fredda sotto i 20°C.
• Sanificare periodicamente serbatoi e tubature.
• Monitorare impianti di climatizzazione e piscine condominiali, se presenti.

Sì, può contestare la sanzione presentando documenti che dimostrino la corretta gestione dell’impianto idrico, come:

• Report di analisi dell’acqua
• Registri di manutenzione
• Comunicazioni ai condomini su eventuali criticità

Sì, ogni condomino può far analizzare l’acqua del proprio rubinetto rivolgendosi a un laboratorio certificato. Se emergono problemi, devono essere segnalati all’amministratore per verificare se la causa è interna all’impianto condominiale.

• Non lasciare inutilizzati per lungo tempo i rubinetti, facendo scorrere l’acqua almeno una volta alla settimana.
• Pulire regolarmente filtri e soffioni della doccia per evitare accumuli di batteri.
• Installare sistemi di filtrazione, se necessario, per migliorare la qualità dell’acqua.
• Segnalare subito anomalie (odore, colore o sapore insolito dell’acqua) all’amministratore